当前房地产发展面临很多问题：人口红利褪去、城镇化扩张速度边际下降、部分地区的高房价已经对企业和人才产生了挤出效应等。在这样的背景下，如何适应新时代城市发展的需要，推动房地产高质量发展成为当前阶段亟待解决的课题。
一、房地产进入3.0时代：与产业同行，助力城市发展
在经济发展的进程中，房地产与城市、经济的关系是动态影响，互相促进的。城市形态的演化和供给结构的升级密切相关，这二者是房地产模式创新的源泉。反过来，房地产模式的创新又可以丰富城市形态的演化以及经济结构的升级。房地产的发展实际上是跟随着城市发展的脚步，有着相同的脉络和轨迹。城市发展的1.0阶段，在农村经济中，城市主要是依附于土地等自然资源，是围绕集市和政府形成的行政和商业中心，房地产主要是住宅。城市发展的2.0阶段是工业城市，如美国的汽车城底特律、钢铁之都匹兹堡等，房地产主要是厂房、宿舍、公寓等社区。
中国东北的很多城市、西北的很多制造业重镇也是依托某些制造业而兴起。因工业兴起的城市也容易因工业而衰落。一旦这个产业不行了，这个城市的活力就很难再重振昔日的雄风。城市发展的3.0时代是新经济城市，这样的城市可以打破农业或制造业所需自然资源的限制，而且成为集中各种文化、娱乐、知识、金融和其他服务的综合体，房地产是人才、产业和城市的纽带，发挥的是助力城市发展的功能。
在城镇化和人口红利褪去之后，房地产发展将进入3.0时代。房地产的1.0时代，主要是满足人们住房的刚性需求，房地产提供的是居住功能，体现的是开发思维。中国1998-2003年房地产市场的发展正是处于这个阶段，房地产逐步走向市场化，碧桂园、恒大都是最早的一批受益者，享受人口红利。
2004年“8· 31”大限后，区域壁垒被逐渐打破，经济高速增长，城镇化加速，房地产开始享受产业发展和城镇化率提升的红利，城镇化率从2003年的40%提升至2010年50%，也诞生了万科、保利等这样的老龙头公司。这是房地产的2.0时代，需要开发综合的社区，消费者对社区服务和物业提出了更高的要求。房地产开始发展写字楼、酒店等商业地产，再后来文化村、特色小镇、养老公寓等，增加了很多特色、保障、休闲的元素，发挥的是社区功能，体现的是客户思维。
2010年之后，中国经济增速放缓，4万亿元货币刺激实际上是延后了房地产的阵痛和转型期，华夏幸福(600340,股吧)的快速发展实际上是对于房地产3.0时代的探索。房地产3.0时代，除了具备居住、社区功能，房地产还要具备发展的功能，和娱乐产业、教育产业等其他的新产业一起推动城市经济的发展，体现的将是城市思维。
从人口、产业、城市的演进路径来看，城市对房地产的需求正在发生巨大的变化。
第一个阶段是土地、港口、矿产、水源等自然资源吸引的人口聚集，带动产业发展，推动城市与房地产的发展。第二个阶段是产业聚集，激发人口红利，再带动城市与房地产发展。第三个阶段，因为城市自身面临着发展的制约，迫切需要通过新经济来推动新旧动能转换，对房地产的发展也提出了新的要求。所以，下一个阶段房地产和城市的关系有可能是房地产与新产业“手拉手”来促进一个新的社区的形成，从而推动城市的发展。
二、未来城市发展的“4S模式”
未来城市的发展、产业的升级、城市吸引力的打造、产业集群的形成、生活和工作环境将呈现越来越多的软性特征。乔恩斯、哈里斯和莜尔曼指出，“城市从本质上来说是人类对地球的占据和使用的集聚地，是区域环境和人为选择和创造的结果。城市的目的，是用一种被人们选择的方式来满足人们的经济、政治和社会需求。”前瞻把握未来城市发展的新趋势是更好发挥房地产发展功能的基础。（一）城市发展与产业升级：谁是未来城市承载的主要产业
